Konut sigortası rehberi 2026: teminatlar, bina bedeli, eksik sigorta ve hasar süreci

Konut sigortası ile DASK arasındaki farklar

Konut sigortası binayı, eşyayı, sorumlulukları ve bazı masrafları birden çok rizikoya karşı koruyan isteğe bağlı bir mal sigortasıdır. DASK ise zorunludur ve yalnızca binanın depremden doğan zararını, metrekare bedeline göre hesaplanan tutara kadar karşılar.

Kaynak: 6305 sayılı Kanun; DASK Tarife ve Primler (01.09.2026); Zorunlu Deprem Sigortası Genel Şartları; Yangın Sigortası Genel Şartları A.7, B.1.1, C.5.

İki poliçe birbirinin yerine geçmez. İhtiyari deprem teminatı, binanın yeniden yapım değeri DASK bedelini aştığında yalnızca aşan kısım için ve DASK yapılmış olması şartıyla verilir; sigorta şirketi deprem teminatlı her poliçede DASK poliçesinin varlığını kontrol eder (ZDS Tarife ve Talimatı md. 9). Binanızın DASK bedelini ve primini DASK prim hesaplama aracında görebilirsiniz.

Yangın ana teminatı ve bina ile eşya bedeline giren kalemler

Konut poliçesinin çekirdeği yangın teminatıdır: yangın, yıldırım, infilak ve bunların yol açtığı duman, buhar ve hararetin sigortalı mallarda doğrudan neden olduğu maddi zararlar sigorta bedeline kadar ödenir (Yangın Sigortası Genel Şartları A.1). Söndürme, yangını durdurma ve kurtarma için yapılan yıkma ve boşaltmalarda oluşan zararlar ile zararı azaltmak için yapılan makul masraflar da karşılanır (B.2).

Eşya teminatı; sizin, birlikte oturduğunuz aile bireylerinin, birlikte yaşadığınız kişilerin ve çalışanlarınızın eşyasını kapsar. Poliçe başladıktan sonra aldığınız eşya da ayrıca bildirilmeden kapsama girer (A.2.2).

Kaynak: Yangın Sigortası Genel Şartları A.2 ve A.3.3.

Savaş, nükleer riskler ve kamu otoritesinin tasarrufları yangın teminatının dışındadır (A.4.1–A.4.3). Yangın çıkmadan ütü veya sigara temasıyla oluşan yanıklar (A.4.5) ve yangın çıkmadan kısa devre ya da voltaj dalgalanmasıyla elektrikli cihazlarda oluşan zararlar (A.4.6) da yangın teminatından ödenmez.

Deprem, sel, dahili su ve diğer ek teminatların kapsamı

Ek teminatlar genel şartlarda iki grupta toplanır. Grev, lokavt, kargaşalık, halk hareketleri, terör ile deprem ve yanardağ püskürmesinden doğan bütün zararlar, bunların yol açtığı yangın dahil, ek sözleşme yoksa ödenmez (A.3.1). Kar ağırlığı, sel ve su baskını, yer kayması, fırtına, dahili su, duman, taşıt çarpması ve kötü niyetli hareketlerde ise ek sözleşme olmasa da bu olayların çıkardığı yangın ve infilak zararı ödenir; olayın kendi zararı için ek teminat gerekir (A.3.2).

Kaynak: Yangın Sigortası Genel Şartları ekindeki klozlar.

Deprem teminatında 72 saat kuralı

Deprem klozunda muafiyet, depremin yangın dışındaki zararlarında 72 saatlik kesintisiz süre içinde oluşan zararların tamamına bir kez uygulanır; tutar poliçeye yazılır. Hasarı 72 saatlik sürenin bitiminden ve her hâlde öğrendiğiniz tarihten itibaren en geç 5 gün içinde bildirmeniz gerekir. DASK’ın karşılamadığı eşya hasarı ve DASK bedelini aşan bina değeri bu teminatla güvenceye alınır.

Sel ile dahili su arasındaki sınır

İki teminat birbirini tamamlar ama örtüşmez. Apartman dairenizde patlayan kalorifer borusunun verdiği zarar dahili su teminatından, sağanak yağışın taşırdığı derenin bodrum katı basması sel veya su baskını teminatından ödenir. Poliçenizde yalnızca biri varsa diğer olayın zararı karşılanmaz.

Hırsızlık, cam kırılması ve elektronik cihaz

Hırsızlık, yangın genel şartlarındaki ek teminat listesinde yer almaz; Hırsızlık Sigortası Genel Şartları’na dayanır. Cam kırılması ve elektronik cihaz teminatları da SEDDK listesindeki ayrı genel şartlara, Cam Kırılmasına Karşı Sigorta Genel Şartları ile Elektronik Cihaz Sigortaları Genel Şartları’na bağlıdır; limitleri poliçede yazar. Televizyon veya kombinin yangın çıkmadan elektrik kaynaklı arızası A.4.6 gereği yangın teminatından ödenmediği için bu teminatların varlığını poliçenizde kontrol edin.

Kira kaybı ve yangın sorumluluk teminatları

Kira kaybı ve yangın ve infilak mali sorumluluğu, bedelleri poliçede belirtilmek şartıyla teminata alınır (A.3.3.7–A.3.3.8). Sorumluluk klozu üç ayrı teminat içerir: kiracının malike karşı sorumluluğu, malikin kiracıya karşı sorumluluğu ve malik veya kiracının komşuluk sorumluluğu. Komşuluk teminatı, evinizde çıkan yangının komşu bina ve eşyaya sıçramasıyla doğan zararı karşılar. Yangın dışındaki nedenlerle üçüncü kişilere verilen zararın işleyişi sorumluluk sigortaları rehberinde anlatılır.

Ev sahibi ve kiracı konut sigortasında neyi sigortalatmalı?

Ev sahibi binayı, kiracı eşyasını ve binaya karşı sorumluluğunu sigortalatır; aynı daire için iki taraf ayrı poliçe yaptırabilir.

Kaynak: Yangın Sigortası Genel Şartları A.2.2, A.3.3; Yangın ve İnfilak Mali Sorumluluğu klozu; DASK Sıkça Sorulan Sorular.

Kiracının malike karşı sorumluluğunda bina tazminatı, hasar tarihindeki rayiçlere göre bulunan inşa değerinden eskime payı düşülerek hesaplanır. Bina yeniden yapılmayacaksa ödeme, hasardan önceki iş günündeki alım satım değerinden arsa değeri düşülerek bulunan tutarı geçemez. Kira kaybında ödeme, onarım veya yeniden yapım süresine düşen kira bedeliyle ve en fazla bir yılla sınırlıdır. Malikin kiracıya karşı sorumluluğu ise binadan kaynaklanan hasarda kiracının eşya ve emtiasını karşılar.

Bina bedeli nasıl belirlenir: 2026 yapı yaklaşık birim maliyetleri

Bina bedeli, arsa değeri hariç binanın hasar tarihindeki koşullarla yeniden yapım maliyetidir. Bu maliyeti tahmin etmek için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın her yıl yayımladığı yapı yaklaşık birim maliyetleri kullanılabilir. 2026 tebliği 3 Şubat 2026 tarihli ve 33157 sayılı Resmî Gazete’de yayımlandı. Tutarlar KDV hariçtir; %15 genel gider ve %10 yüklenici kârı dahildir.

Kaynak: Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak 2026 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ (RG 03.02.2026/33157).

Tebliğ mimarlık ve mühendislik hizmet bedelleri için çıkarılır; sigorta şirketlerini bağlamaz, ancak resmî ve her yıl güncellenen bir ölçüdür. Bedeli belirlerken şu adımları izleyin:

1. Brüt alan: Tapu veya yapı ruhsatındaki brüt metrekareyi alın.
2. Sınıf: Binanızın kat sayısına ve yüksekliğine uyan sınıfı seçin; 6 katlı ve 21,50 metreyi aşmayan bir apartman III-B’dir.
3. Hesap: 120 m² × 21.050 TL = 2.526.000 TL. Aynı dairenin Eylül 2026 DASK bedeli 120 m² × 11.737 TL = 1.408.440 TL’dir; aradaki 1.117.560 TL DASK kapsamı dışında kalır.
4. Değer esası: Poliçe yeni değer esaslıysa ikame bedeline vergi, resim ve harç masrafları dahildir; rayiç bedel esaslı poliçede eskime payı tazminattan düşülür (B.5.1).
5. Eşya: Eşyayı bugünkü alım fiyatıyla listeleyin; tablo, halı, mücevher gibi kalemleri ayrıca yazdırın (A.3.3).

Bina, sabit tesisat veya ev eşyasının değeri, taraflarca seçilen bilirkişilerce saptanıp kabul edilirse mutabakatlı değer oluşur ve hasarda bu değere itiraz edilemez; liste en çok bir yıllık süre için geçerlidir (B.5.2). Yangın teminatının primine %5 BSMV ile belediye sınırları içinde %10 yangın sigortası vergisi, diğer teminatlara %5 BSMV eklenir; ayrıntı brüt prim maddesinde ve net–brüt prim hesaplama aracında yer alır.

Eksik sigorta ve orantı kuralı: 120 m² dairede adım adım hesap

Poliçedeki bina bedeli, hasar anındaki gerçek değerden düşükse kısmi hasarda sigortacı, bedelin değere oranı kadar öder (TTK md. 1462; Yangın Sigortası Genel Şartları A.5). Buna eksik sigorta denir. Aşağıdaki tutarlar varsayımsaldır.

Senaryo: III-B sınıfındaki apartmanda 120 m² brüt daire. 2026 birim maliyetiyle değeri 2.526.000 TL. Poliçedeki bina bedeli iki yıldır güncellenmemiş ve 1.800.000 TL. Tesisat patlaması parke, alçıpan ve boyada 150.000 TL hasar verdi. Dahili su teminatında 5.000 TL tenzili muafiyet var.

1. Oran: 1.800.000 ÷ 2.526.000 = 0,7126 (%71,26).
2. Orantılı hasar: 150.000 × 1.800.000 ÷ 2.526.000 = 106.888,36 TL.
3. Eksik sigorta kesintisi: 150.000 − 106.888,36 = 43.111,64 TL.
4. Muafiyet: 106.888,36 − 5.000 = 101.888,36 TL ödenir.
5. Sizde kalan: 43.111,64 + 5.000 = 48.111,64 TL.
6. Tam sigortada: Bedel 2.526.000 TL olsaydı ödeme 150.000 − 5.000 = 145.000 TL olurdu.

Orantı yalnızca kısmi hasarda sonuç doğurur. Tam hasarda sigortacı, sorumluluğunun üst sınırı olan sigorta bedelini öder (TTK md. 1461); örnekteki daire tamamen yansa 1.800.000 TL alınır. Orantıdan kaçınmanın genel şartlarda öngörülen yolu, riziko gerçekleşmeden önce noter aracılığıyla bildirim yaparak sözleşmeyi bedeli aşmayan zararın tamamının ödeneceği şekle çevirmektir; değişiklik bildirimi izleyen günden geçerli olur ve tarifedeki prim farkı ödenir (A.5). Bedeli değerin üstünde tutmak ise tazminatı artırmaz: aşan kısım geçersizdir ve bu kısma ait prim iade edilir (aşkın sigorta, A.6).

Muafiyet, koasürans ve yeni değer: tazminattan düşülen kalemler

Muafiyet, hasarın poliçede kararlaştırılan kısmının sizde kalmasıdır. Genel şartlar üç biçim tanır: belirli bir tutara kadar olan hasar, sigorta bedelinin belli bir yüzdesine kadar olan hasar veya her hasarın belli bir yüzdesi ödenmez; oran ve tutarlar poliçeye yazılır (A.7). Son biçim uygulamada koasürans olarak bilinir: hasarın kararlaştırılan yüzdesi, muafiyetten sonra da sigortalının payında kalır.

Aşağıdaki örnekte deprem teminatında %2 muafiyet ve %20 koasürans varsayılmıştır; oranlar şirkete ve poliçeye göre değişir.

Kaynak: Yangın Sigortası Genel Şartları A.7; Deprem ve Yanardağ Püskürmesi Klozu; oranlar varsayımsaldır.

Rayiç bedel esaslı poliçede eskime, aşınma ve yıpranma payı düşülür; yeni değer esaslı poliçede ikame bedeli ödenir, ancak poliçedeki azami eskime oranı veya yaş aşılmışsa yine rayiç bedele dönülür (B.5.1). Kısmi hasar ödendikten sonra sigorta bedeli ödenen tutar kadar azalır; bedeli, gün esasıyla prim ödeyerek eski düzeyine çıkarabilirsiniz (B.8.3). Bu değişiklik poliçeye zeyilnameyle işlenir.

Kredi bağlantılı konut sigortası ve bankadan bağımsız poliçe hakkı

Konut kredisi kullanırken sigortayı bankanın aracılık ettiği şirketten yaptırmak zorunda değilsiniz. 23 Eylül 2022 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan Tüketici Kredisi Sözleşmeleri Yönetmeliği ve Konut Finansmanı Sözleşmeleri Yönetmeliği değişiklikleri üç kural getirdi:

• Açık talep: Krediyle ilgili sigorta, tüketicinin açık talebi olmadan yaptırılamaz.
• Şirket seçimi: Seçtiğiniz sigorta şirketinden aldığınız poliçe kredi tutarı ve süresiyle uyumluysa ve krediyi vereni dain-i mürtehin olarak gösteriyorsa kredi veren bu poliçeyi kabul etmek zorundadır.
• Koşulların korunması: Poliçeyi dışarıdan getirmeniz, size önerilen kredinin koşullarını değiştiremez.

DASK bu tercihin dışında kalır: 6305 sayılı Kanun gereği zorunludur ve kredi kullanan yaptırmazsa banka bilgi vererek yaptırır ve kredi süresince yeniler (ZDS Tarife ve Talimatı md. 7). Poliçede bankanın dain-i mürtehin kaydı varken tazminat öncelikle alacaklıya ödenir. Kredi kapandığında bankadan kaydın kaldırılmasını isteyin; poliçeyi süresinden önce sona erdirirseniz iade tutarını poliçe iptal ve iade hesaplama aracında görebilirsiniz.

Evi satmanız hâlinde iki poliçe farklı işler. DASK poliçesi 5 Eylül 2026’dan itibaren tapu tescil tarihinde sona erer. Konut poliçesinde ise sözleşme yeni malikle devam eder; siz ve yeni malik değişikliği 15 gün içinde sigortacıya bildirirsiniz. Sigortacı ve yeni malik, öğrenmeden itibaren 8 gün içinde sözleşmeyi feshedebilir (C.5).

Konut sigortasında hasar ihbarı, belgeler ve eksper incelemesi

Hasarı öğrendiğiniz tarihten itibaren en geç 5 iş günü içinde sigortacıya bildirmeniz gerekir (Yangın Sigortası Genel Şartları B.1.1). Bildirimle birlikte şu yükümlülükler başlar:

• Zararı azaltma: Sigortalı değilmişçesine kurtarma ve koruma önlemlerini alın; sigortacının talimatlarına uyun (B.1.2).
• Hasar yerini koruma: Zorunlu hâller dışında hasarlı yer ve eşyada değişiklik yapmayın (B.1.4).
• Belge: Olayın nedenini, zarar miktarını ve delilleri gösteren belgeleri verin; fotoğraf, fatura ve varsa resmî tutanaklar bu kapsamdadır (B.1.5).
• Tahmini zarar: Zararın tahmini tutarını yazılı olarak bildirin (B.1.6).
• Diğer poliçeler: Aynı mal için başka sigorta varsa sigortacıya bildirin (B.1.8).

Sigortacı veya yetkili kıldığı kişiler, uygulamada çoğunlukla bir sigorta eksperi, hasarlı yere girerek zararın nedenini ve tutarını inceler (B.1.7, B.3). Yükümlülüklerinizi yerine getirmediğiniz için zarar artarsa artan kısım tazminattan düşülür; rizikoya veya zararın artmasına kasten yol açarsanız poliçeden doğan haklarınız düşer (B.7).

Kaynak: Yangın Sigortası Genel Şartları ve Deprem ve Yanardağ Püskürmesi Klozu; 6102 sayılı TTK md. 1420.

Kısmi hasarda iki taraf da tazminat ödenmeden önce sözleşmeyi feshedebilir; fesih tarihine kadar geçen sürenin primi gün esasıyla hesaplanır ve fazlası iade edilir (B.8.4). Tam hasarda teminat sona erer (B.8.3).

Tazminat uyuşmazlığında hakem-bilirkişi, Sigorta Tahkim Komisyonu ve mahkeme

Tazminat tutarına katılmıyorsanız üç yol vardır. Birincisi genel şartlardaki hakem-bilirkişi usulüdür: taraflar zarar miktarında anlaşamazsa bu yola gitmeyi tutanakla kararlaştırabilir. Tek hakem-bilirkişide anlaşılamazsa her taraf kendi hakem-bilirkişisini seçer, bu iki kişi ilk toplantıdan itibaren 7 gün içinde üçüncüyü belirler. Taraflardan biri 15 gün içinde seçim yapmazsa atamayı mahkeme yapar. Hakem-bilirkişi kararı tarafları bağlar; zarar gerçek durumdan önemli ölçüde farklıysa tebliğden itibaren 7 gün içinde iptali istenebilir (B.4).

İkinci yol Sigorta Tahkim Komisyonu’dur. Önce şirkete yazılı başvurursunuz; talep reddedilir veya 15 iş günü içinde cevap verilmezse başvuru yapılabilir (5684 sayılı Kanun md. 30). Konut sigortası zorunlu olmadığı için şirketin tahkim sistemine üye olması gerekir.

Kaynak: Sigorta Tahkim Komisyonu, başvuru ücret tarifesi değişikliği (13.07.2026). Ücretler KDV dahildir; tebligat gideri ayrıca ödenir.

Örnekteki 43.111,64 TL’lik eksik sigorta kesintisine itiraz ederseniz başvuru ücreti 1.750 TL olur; tutarı tahkim başvuru ücreti hesaplama aracıyla kontrol edebilirsiniz. 2026’da 35.000 TL ve üzerindeki kararlara itiraz, 122.000 TL ve üzerindeki uyuşmazlıklarda heyet, 383.000 TL’yi aşan kararlarda temyiz yolu açıktır; itiraz ve temyizde başvuru tarihindeki sınır esas alınır (parasal sınır haberi). Üçüncü yol dava açmaktır: yetkili mahkeme şirket merkezinin, aracı acentenin veya rizikonun gerçekleştiği yerin ticaret mahkemesidir (C.9).

Konut poliçesinde sık yapılan hatalar

• Bedeli güncellememek: 2026 birim maliyetleri yükselirken eski bina bedeliyle yenilenen poliçede kısmi hasar orantıyla ödenir.
• DASK’ı yeterli saymak: DASK eşyayı, kira kaybını ve Eylül 2026’da 2.488.318 TL’yi aşan bina değerini karşılamaz.
• Değerli eşyayı yazdırmamak: Mücevher, nakit, tablo ve koleksiyon bedeli poliçede ayrıca belirtilmezse kapsam dışıdır (A.3.3).
• Sel ile dahili suyu karıştırmak: Dere taşması ile tesisat patlaması ayrı teminatlardır; poliçede ikisinin de olup olmadığına bakın.
• Hasar yerini temizlemek: Eksper incelemesinden önce zorunlu olmayan değişiklik yapmak tazminatı azaltabilir (B.1.4, B.7).
• Değişikliği bildirmemek: Rizikoyu ağırlaştıran yer veya kullanım değişikliği 8 gün içinde bildirilmezse tazminat prim oranında düşürülebilir (C.3). Aynı mala başka poliçe yaptırdığınızda sigortacı, öğrendiği tarihten itibaren 8 gün içinde sözleşmeyi feshedebilir (C.4).

İşyeri poliçeleri aynı genel şartlara dayanır ancak kâr kaybı ve emtia gibi ek kalemler içerir; bu kalemler işyeri sigortası rehberinde ele alınır.