Konut sigortası bina bedeli hesaplama
Konut poliçenizde olması gereken bina bedelini 2026 yapı yaklaşık birim maliyetiyle hesaplayın; DASK bedeliyle farkı ve eksik sigorta riskini görün.
- Brüt alan
- 120,00 m²
- Birim maliyet (III-B)
- 21.050 TL/m²
- DASK bedeli (Eylül 2026)
- 1.408.440 TL
- DASK muafiyeti (%2)
- 28.168,80 TL
- DASK dışında kalan fark
- 1.117.560 TL
- Eşya bedeli (listeniz)
- 0 TL
- Bina ve eşya toplamı
- 2.526.000 TL
Konut sınıflarına göre bina bedeli
| Sınıf | Tebliğdeki konut tanımı | TL/m² | Bina bedeli (TL) | DASK dışında kalan (TL) |
|---|---|---|---|---|
| II-C | Bağ, dağ, köy ve yayla evleri (kırsalda, brüt inşaat alanı 200 m²'nin altında); bungalov evleri | 15.100 | 1.812.000 | 403.560 |
| III-A | Apartman tipi konutlar (üç kat dahil); kayadan oyma konutlar; köy ve mahalle konakları | 19.800 | 2.376.000 | 967.560 |
| III-B | Üç kattan yüksek, yapı yüksekliği 21,50 m dahil konutlar; bağımsız bölüm brüt inşaat alanı 200 m²'nin altındaki müstakil veya ikiz konutlar | 21.050 | 2.526.000 | 1.117.560 |
| III-C | Yapı yüksekliği 21,50 m'den fazla, 30,50 m dahil konutlar; bağımsız bölüm brüt inşaat alanı 200 m² dahil, 500 m²'nin altındaki müstakil veya ikiz konutlar | 23.400 | 2.808.000 | 1.399.560 |
| IV-A | Yapı yüksekliği 30,50 m'den fazla, 51,50 m dahil konutlar | 26.450 | 3.174.000 | 1.765.560 |
| IV-B | Yapı yüksekliği 51,50 m'nin üzerindeki konutlar; bağımsız bölüm brüt inşaat alanı 500 m² ve üzeri müstakil veya ikiz konutlar | 33.900 | 4.068.000 | 2.659.560 |
Bu araç yalnızca bilgilendirme amaçlıdır. Sonuçlar, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ve DASK tarafından yayımlanan 2026-01-01 tarihli parametrelere dayalı tahminî hesaplamalardır; bağlayıcı teklif, fiyat, poliçe veya hukuki/mali danışmanlık niteliği taşımaz. Kesin tutarlar ilgili sigorta şirketi, yetkili acente veya eksper tarafından belirlenir. Sigortalk bir sigorta şirketi, acentesi ya da brokeri değildir; girdiğiniz veriler sunucuya gönderilmez.
Konut sigortasında bina bedeli nasıl hesaplanır?
Bina bedeli, arsa değeri hariç binanın yeniden yapım maliyetidir; Yangın Sigortası Genel Şartları A.2.1.3 sigorta bedelinin tespitinde arsa kıymetinin dikkate alınmayacağını yazar. Araç bu maliyeti brüt alan × yapı yaklaşık birim maliyeti formülüyle tahmin eder: 120 m² brüt alanlı, üç kattan yüksek ve yapı yüksekliği 21,50 metreyi aşmayan bir apartmandaki daire için 120 × 21.050 = 2.526.000 TL.
Birim maliyetler, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın 3 Şubat 2026 tarihli ve 33157 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan tebliğinden alınır. Tutarlar KDV hariçtir; %15 genel gider ve %10 yüklenici kârı dahildir ve ortalama nitelikli yapı malzemesine göre belirlenir. Tebliğ mimarlık ve mühendislik hizmet bedellerinin hesabı için çıkarılır; sigorta bedeli için bağlayıcı değil, her yıl güncellenen resmî bir kıyas ölçüsüdür.
Tebliğdeki maliyetlere arsa bedeli, peyzaj ve ihata duvarı gibi çevre düzenlemesi ile bina dışı altyapı giderleri dahil değildir (md. 2/4). Konut poliçesinde de bahçe ve çevre duvarları, teras ve havuz ancak poliçede belirtilirse bedele girer; temeller, istinat duvarları, sabit tesisat ve asansör ise aksine sözleşme yoksa bina bedelinin kapsamındadır (Yangın Sigortası Genel Şartları A.2.1).
2026 yapı yaklaşık birim maliyetleri: konut sınıfları
Apartmanda sınıfı yapı yüksekliği, müstakil ve ikiz konutta bağımsız bölümün brüt inşaat alanı belirler. 120 m² brüt alanlı bir konutun bina bedeli sınıfına göre 1.812.000 TL ile 4.068.000 TL arasında değişir:
| Sınıf | Tebliğdeki konut tanımı | TL/m² | 120 m² (TL) |
|---|---|---|---|
| II-C | Bağ, dağ, köy ve yayla evleri (kırsalda, brüt inşaat alanı 200 m²'nin altında); bungalov evleri | 15.100 | 1.812.000 |
| III-A | Apartman tipi konutlar (üç kat dahil); kayadan oyma konutlar; köy ve mahalle konakları | 19.800 | 2.376.000 |
| III-B | Üç kattan yüksek, yapı yüksekliği 21,50 m dahil konutlar; bağımsız bölüm brüt inşaat alanı 200 m²'nin altındaki müstakil veya ikiz konutlar | 21.050 | 2.526.000 |
| III-C | Yapı yüksekliği 21,50 m'den fazla, 30,50 m dahil konutlar; bağımsız bölüm brüt inşaat alanı 200 m² dahil, 500 m²'nin altındaki müstakil veya ikiz konutlar | 23.400 | 2.808.000 |
| IV-A | Yapı yüksekliği 30,50 m'den fazla, 51,50 m dahil konutlar | 26.450 | 3.174.000 |
| IV-B | Yapı yüksekliği 51,50 m'nin üzerindeki konutlar; bağımsız bölüm brüt inşaat alanı 500 m² ve üzeri müstakil veya ikiz konutlar | 33.900 | 4.068.000 |
Kaynak: Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak 2026 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ (RG 03.02.2026/33157), 1 Ocak 2026'dan geçerli. Tebliğ her yıl yenilenir; yeni tutarlar yayımlandığında araç güncellenir.
DASK bedeli bina bedelinin ne kadarını karşılar?
Zorunlu deprem sigortasında bedel, brüt yüzölçümünün yapı tarzına ait metrekare bedeliyle çarpılmasıyla bulunur ve azami teminatı aşamaz (ZDS Tarife ve Talimatı md. 3–4). Eylül 2026 başlangıçlı poliçelerde metrekare bedeli betonarmede 11.737 TL, diğer yapı tarzında 7.825 TL, azami teminat 2.488.318 TL. Bu metrekare bedelleri 2026 konut birim maliyetlerinin altında kaldığı için DASK bedeli her konut sınıfında hesaplanan bina bedelinden düşüktür.
| III-B betonarme daire | Bina bedeli (TL) | DASK bedeli (TL) | DASK dışında kalan (TL) |
|---|---|---|---|
| 90 m² | 1.894.500 | 1.056.330 | 838.170 |
| 120 m² | 2.526.000 | 1.408.440 | 1.117.560 |
| 180 m² | 3.789.000 | 2.112.660 | 1.676.340 |
| 250 m² | 5.262.500 | 2.488.318 | 2.774.182 |
Kaynak: RG 03.02.2026/33157; ZDS Tarife ve Talimatı md. 3–4; DASK Tarife ve Primler (Eylül 2026). 250 m²'de DASK bedeli azami teminatla sınırlanır. DASK bedelini aşan yeniden yapım değeri için, zorunlu deprem sigortası yapılmış olması kaydıyla sigorta şirketlerinden ihtiyari deprem sigortası alınabilir; şirketler deprem teminatı içeren her poliçede DASK'ın varlığını kontrol eder (md. 9). DASK primini DASK prim hesaplama aracında, kapsam ve hasar sürecini zorunlu deprem sigortası rehberinde bulabilirsiniz. Her hasarda DASK bedelinin %2'si muafiyet olarak sizde kalır (md. 5).
Poliçedeki bina bedeli düşükse kısmi hasar orantılı ödenir
Sigorta bedeli hasar anındaki değerin altındaysa sigortacı kısmi zararı bedelin değere oranıyla öder (TTK md. 1462; Yangın Sigortası Genel Şartları A.5). Buna eksik sigorta denir. Aşağıdaki örnekte değer, 120 m² III-B dairenin 2026 birim maliyetiyle hesaplanan tutarıdır:
- Değer: 120 × 21.050 = 2.526.000 TL.
- Oran: poliçedeki bedel 1.800.000 TL ÷ 2.526.000 TL = %71,26.
- Orantılı hasar: tesisat patlaması 150.000 TL hasar verdi; 106.888,36 TL hesaba girer, 43.111,64 TL sizde kalır.
- Muafiyet: poliçede 5.000 TL muafiyet varsa ödeme 101.888,36 TL, sizde kalan toplam 48.111,64 TL olur.
- Tam değerle karşılaştırma: bedel 2.526.000 TL olsaydı aynı hasarda 145.000 TL ödenirdi.
Tutarlar varsayımsaldır. Hesabı farklı muafiyet ve katılım payıyla eksik sigorta ve muafiyet hesaplama aracında yapabilirsiniz. Bedelin değere eşit olduğu poliçe tam değer sigortasıdır; değeri aşan bedel ise geçersizdir ve tazminatı artırmaz (TTK md. 1463). Bedelin sigortacının sorumluluğunu nasıl sınırladığı sigorta bedeli maddesinde anlatılır.
Eşya bedeli ve poliçeye ayrıca yazdırılması gereken kalemler
Eşya teminatı, aksine sözleşme yoksa sizin, birlikte oturduğunuz aile bireylerinin, birlikte yaşadığınız kişilerin ve çalışanlarınızın eşyasını kapsar; yenileme veya satın alma yoluyla sonradan eve giren eşya da kapsama girer (Yangın Sigortası Genel Şartları A.2.2). Yardımcı listedeki kalemleri toplayarak eşya bedelini bulabilirsiniz. Aşağıdaki kalemler ise ancak bedelleri poliçede ayrıca belirtilirse teminata girer:
| Kalem | Poliçede ayrıca belirtilmezse | Dayanak |
|---|---|---|
| Sanat veya antika değeri olan tablo, halı, heykel, koleksiyon | Teminat dışı | A.3.3.1 |
| Nakit, hisse senedi, kıymetli kağıtlar, altın, gümüş, mücevher | Teminat dışı | A.3.3.3 |
| Emanet ve ödünç alınmış mallar | Teminat dışı | A.3.3.5 |
| Enkaz kaldırma masrafları | Teminat dışı | A.3.3.6 |
| Kira kaybı | Teminat dışı | A.3.3.7 |
| Bahçe ve çevre duvarları, teras, havuz | Bina bedeline girmez | A.2.1.2 |
Kaynak: Yangın Sigortası Genel Şartları A.2 ve A.3.3. Tazminat kural olarak rayiç bedelle, yani eskime ve yıpranma payı düşülerek hesaplanır; poliçe yeni değer esaslı düzenlenmişse yenisinin ikame bedeli esas alınır (B.5.1). Değeri taraflarca seçilen bilirkişilere saptatıp kabul ettiğiniz mutabakatlı değere hasarda itiraz edilemez; liste en çok bir yıl geçerlidir (B.5.2). Teminatların ayrıntısı konut sigortası rehberinde.
Sık sorulan sorular
Konut sigortasında bina bedeli nasıl belirlenir?
Bina bedeli arsa hariç yeniden yapım maliyetidir; Yangın Sigortası Genel Şartları A.2.1.3'e göre bedelin tespitinde arsa kıymeti dikkate alınmaz. Yaklaşık tutar için brüt alanı 2026 yapı yaklaşık birim maliyetiyle çarpabilirsiniz: üç kattan yüksek ve yapı yüksekliği 21,50 metreyi aşmayan apartmanda 120 m² daire için 120 × 21.050 = 2.526.000 TL.
2026'da konut için metrekare yapı maliyeti ne kadar?
Resmî Gazete'nin 3 Şubat 2026 tarihli sayısında yayımlanan tebliğe göre üç kata kadar apartmanda 19.800 TL/m², üç kattan yüksek ve 21,50 metreye kadar olanlarda 21.050 TL/m², 30,50 metreye kadar 23.400 TL/m², 51,50 metreye kadar 26.450 TL/m² ve daha yükseklerde 33.900 TL/m²'dir. Tutarlar KDV hariç, %15 genel gider ve %10 yüklenici kârı dahildir.
DASK yaptırdım; ayrıca deprem teminatına ihtiyacım var mı?
Binanızın yeniden yapım değeri DASK bedelini aşıyorsa aşan kısım DASK kapsamı dışında kalır; bu kısım için, DASK yapılmış olması kaydıyla sigorta şirketlerinden ihtiyari deprem sigortası alınabilir (ZDS Tarife ve Talimatı md. 9). DASK bedeli brüt alanın metrekare bedeliyle çarpılarak bulunur ve azami teminatı aşamaz; Eylül 2026 için betonarmede 11.737 TL/m², azami 2.488.318 TL. 120 m² III-B dairede bu fark 1.117.560 TL.
Arsa değeri bina bedeline eklenir mi?
Hayır. Yangın Sigortası Genel Şartları A.2.1.3 arsa kıymetinin dikkate alınmayacağını yazar. Yapı yaklaşık birim maliyetlerine de arsa bedeli, peyzaj ve ihata duvarı gibi çevre düzenlemesi ile bina dışı altyapı giderleri dahil değildir (tebliğ md. 2/4). Bahçe ve çevre duvarları, teras ve havuz ise poliçede belirtilirse bedele girer (A.2.1.2).
Bina bedelini düşük yazdırırsam ne olur?
Kısmi hasar, bedelin hasar anındaki değere oranıyla ödenir (TTK md. 1462). Değeri 2.526.000 TL olan daire 1.800.000 TL'ye sigortalıysa 150.000 TL'lik hasarın 106.888,36 TL tutarındaki kısmı hesaba girer; poliçedeki muafiyet bu tutardan ayrıca düşülür.
Bina bedelini yüksek yazdırmak tazminatı artırır mı?
Hayır. Sigortacı uğranılan zarardan fazlasını ödemez; değeri aşan bedel geçersizdir, bedel ve primin bu kısma ait bölümü indirilir ve fazla prim iade edilir (TTK md. 1461, 1463). Aynen tazmin öngören yeni değer sigortaları bu kuralın dışındadır (md. 1461/2).
Eşya bedelini nasıl belirlemeliyim?
Poliçe yeni değer esaslıysa hasar yenisinin ikame bedeliyle, rayiç bedel esaslıysa eskime ve yıpranma payı düşülerek hesaplanır (Yangın Sigortası Genel Şartları B.5.1); bedeli poliçenizin esasına göre belirleyin. Sanat veya antika değeri olan eşya, halı ve koleksiyon ile nakit, altın ve mücevherin bedeli poliçede ayrıca belirtilmezse teminat dışıdır (A.3.3).